Com a elaboração de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, as partes comprometem-se a celebrar o contrato definitivo que possibilita a transmissão da propriedade nas condições acordadas.
O contrato-promessa apresenta especiais vantagens quando o objecto do contrato não está apto a ser utilizado (é o caso do edifício não estar ainda concluído ou desocupado), ou se o comprador precisar de tempo para recorrer ao financiamento da compra, entre outras situações.
A compra e venda de imóveis só produz efeitos se for formalizada com a celebração de escritura pública outorgada pelas partes perante o notário.
No entanto, em 15 Julho de 1993 foi publicado o Decreto-Lei 255/93 que veio possibilitar a substituição desta escritura por um contrato realizado em documento particular com reconhecimento notarial de assinaturas, nos casos de compra de um prédio urbano ou fracção autónoma destinada a habitação que seja feita com recurso a financiamento, junto de uma das várias instituições bancárias autorizadas para conceder crédito à habitação.
Nestes casos, a instituição bancária providenciará o documento, efectuará o registo da compra na Conservatória de Registo Predial respectiva e cobrará os impostos que devam ter lugar entregando depois esses montantes aos cofres do Estado.
Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes com reconhecimento presencial perante o notário.
De notar que no caso de o promitente vendedor ser casado, são necessárias normalmente as assinaturas dos dois cônjuges, uma vez que o regime de bens da generalidade dos casais portugueses é o da comunhão, quer geral quer dos bens adquiridos, e como tal há que provar o acordo do casal para dispor desses mesmos bens.
Quanto ao comprador, qualquer um dos cônjuges pode adquirir bens para o casal.
Os contratos promessa podem surtir efeitos meramente entre as duas partes ou estender-se a terceiros.
Normalmente, a primeira hipótese é a mais verificada, mas muitas vezes revela-se insuficiente para conferir garantias ao comprador.
A sua eficácia pode, no entanto, ser alargada a terceiros se o contrato for inscrito na Conservatória do Registo Predial.
A inscrição na Conservatória pode processar-se por duas vias:
• Quando o contrato é celebrado por escritura pública, atribuindo-lhe as partes "eficácia real". Esta via não é muito utilizada porque torna-se muito pouco prática, uma vez que implica a celebração de duas escrituras – a do contrato-promessa e a do contrato definitivo – para a mesma venda;
• Quando as partes assinam uma requisição para inscrição provisória da aquisição no Registo Predial. Esta inscrição transforma-se então em definitiva com a inscrição do contrato definitivo.
Consequências do Incumprimento pelo Promitente – Comprador:
• O promitente-comprador faltoso perderá o sinal que tenha entregue ao vendedor.
Consequências do Incumprimento pelo Promitente – Vendedor:
Nesta circunstância abrem-se duas alternativas:
• Nos contratos com eficácia meramente entre as partes, o promitente-vendedor deverá restituir ao promitente-comprador o sinal que este já tenha pago, em dobro. O promitente-comprador pode em vez disso requerer ao Tribunal que obrigue o promitente-vendedor a cumprir o contrato-promessa, ou seja requerer a "execução específica" do contrato. Se a habitação estiver a ser utilizada e o seu valor, na data do não cumprimento for superior ao preço combinado, então o promitente-comprador tem direito a receber o sinal e/ou parte do preço que pagou acrescido da valorização da habitação;
• Nos contratos com eficácia perante terceiros, além de o promitente-comprador ter os meios mencionados acima para agir contra o promitente-vendedor, pode requerer a "execução específica" do contrato mesmo que a habitação ou o terreno já tenham sido vendidos a terceiros desde que esta venda se tenha efectuado depois de o contrato-promessa ser inscrito no Registo Predial. Neste caso, o promitente-vendedor faltoso deverá pagar os prejuízos que causou a todos os lesados, e não só ao promitente-comprador.
• Bilhetes de Identidade e números fiscais de contribuinte dos outorgantes; no caso de serem representados por procuradores, as respectivas procurações;
• Caderneta predial actualizada há menos de 6 meses pela Repartição de Finanças da área do imóvel;
• Certidão da Conservatória do Registo Predial, onde conste a descrição do prédio e a inscrição em nome do vendedor;
• Licença de construção (se for a 1ª transmissão e o prédio ainda estiver por concluir) ou de habitação emitida pela respectiva Câmara Municipal;
• Formalização da Promessa – Na sua redacção deve ser incluído:
Elementos do próprio contrato definitivo:
• A identificação completa das partes – nome, estado civil, profissão, residência, número de Bilhete de Identidade ou de passaporte e número fiscal de contribuinte;
• A identificação da habitação ou do terreno – localização e composição da casa com todas as suas componentes (quintal, anexos, garagem) e delimitação do terreno, número da licença e/ou construção;
• O preço combinado para a transacção e forma de pagamento.
Elementos específicos do contrato-promessa:
• O pagamento do sinal, o seu montante, se vai ser reforçado até ao contrato definitivo e em que condições;
• O prazo para a realização da escritura de compra e venda;
• A eventual utilização da habitação ou do terreno pelo promitente-comprador antes de celebrada a escritura;
• A possibilidade de haver lugar ao pagamento de juros por atraso na celebração da escritura; • A possibilidade de o promitente – comprador fazer obras antes da escritura.
• A entrega pelo promitente-comprador de algum montante de sinal deve sempre constar no contrato, sendo o sinal abatido no preço da venda quando for celebrado o contrato definitivo.
Deve constar do contrato-promessa o maior número de elementos sobre a aquisição, pois isso conferirá mais garantias às partes em eventuais litígios sobre o incumprimento do contrato.
O contrato está sujeito a imposto do selo, tal como os contratos de compra e venda e de arrendamento, pago por meio de guia na respectiva Repartição de Finanças (ver Lei nº 150/99, de 11 de Setembro, que aprovou o Código do Imposto de Selo).
Fonte: Texto original do Portal do Cidadão (www.portaldocidadao.pt)